ツーリズム EXPO JAPAN 2018

 基本的に、仕事、温泉、買い物と明確な目的なくして外出はしませんが、ツーリズムEXPO JAPAN 2018には珍しく出かけました。

 結果、行って良かったと思いました。特に海外のブースが活気があり日本のブースは元気があまり無かったように感じました。

 

 

【中東コーナー】

 

【アジアコーナー】

 

台湾ブース

くまもんと思しきキャラがいたので写真を撮りました。なかなか可愛いです。司会に合わせて踊ってました。

 

香港ブース

看板のカラーバリエーションがとても綺麗だったのでこちらもパチリ。全体的に洗練されたブースでした。

 

マカオブース

こちらが今回の一押しでした。ギャンブルの国だと思ってましたが、それだけではありませんでした。山形県鶴岡市とも同じブースで食をアピールしておりました。

【マカオについて】

①人口 64万人

②GDP 5兆円

③一人あたりのGDP 800万円(日本の2倍)

④ポルトガル領だった、今では中国の特別区

⑤ユネスコ食文化創造都市(2017年登録)

 

山形県鶴岡市もユネスコ食文化創造都市に2014年登録されました。ギャンブルではなく観光と食べ歩きでマカオに旅行に行くのは面白いですね。日本人の方が現地でマカオ新聞を立ち上げておりますので貼り付けておきます。

crea.bunshun.jp

www.macaushimbun.com

 

ワインは勿論ポルトガルワイン、シューマイを絶賛しておりましたので特大なこのシューマイを食べました。ワインもシューマイもあっさりしていてくどくない味なので関西人とは仲良くなれるかも。

 

地理的にも香港からアクセスが良くなるのでますますマカオは注目を浴びそうです。

ただでさえ世界的に人口密度の高い国なのに、人の流入が加速度的に増加しそうです。

 

その他ブース

 

大学のブースもありました。観光学部で学校の紹介がメインだそうです。

 

まさか、タカミネとヤリイのギターが岐阜県で製造されているとは思いませんでした。

新しい発見です。日本のブースの中でもしっかりアピールしておりました。

陰陽礼賛~秋空の下で~

 午前は、運気アップを狙い瀬音の湯に行ってきました。相変わらずのいい湯で心も癒されました。昨年の10月頃仕事帰りに行ったとき、XZ PREMIUMで撮った写真(雨の日の夜)と本日XZ2 PREMIUMで撮った昼間の写真を載せます。昼と夜の差はありますが、XZ2 PREMIUMの方が画質がきめ細かです。

 

 陰と陽のバランスは人生においても避けられない出来事です。時には、どちらか一方に偏りますが受け入れてどう返すかだと思います。人生40歳を過ぎれば達観できるものだと20代から思ってきましたが、50歳を手前にますます分からなくなってきたというのが本音です。

 

老子はこうも言っております。

「万物負陰而抱陽、沖気以為和」
(万物は陰を負いて陽を抱き、沖気以て和を為す)

 

「この世のあらゆる事象は、「陰」と「陽」の相反する二つの性質を持ち、両者の調和によって世界が保たれている」

 

 暗闇の中に真実が醸成され、それを見つけられる人が人生の幸せを手に入れるとすれば、私は永遠に見つけ出せないのかもしれません。

 

 

 

 

 健康にいいので、温泉に行くときには必ず飲んでます。なんと油とこの温泉水は混ざるのだそうです。常温でも美味しいです。おススメです。

 

SOC(エスオーシー) 温泉水99 (500ml×24本)× 2ケース

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陰翳礼讃 (中公文庫)

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日本人なら知っておきたい陰陽道の知恵---自然の摂理と調和し、心豊かに生きる方法―― (KAWADE夢新書)

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不動産会社が倒産するとき

 不動産会社と言っても大きく3つの業態がある。

 

 

 不動産の業態とは

 

【不動産販売事業について】

 ①土地を仕入れ、戸建てやマンション、ビルを建設し販売する方法

 ②既に完成した戸建て、マンション、ビルを仕入れ販売する方法

 ③建設会社等が保有する土地に建設プラン付で仕入れ販売する方法

 ④中古マンション、中古戸建、中古ビルを仕入れリノベーションして販売する方法

 

【不動産賃貸事業について】

 ビル、マンション、戸建て、店舗、駐車場、土地を賃貸して収入を得る方法

 

【不動産流通事業について】

 ①マンション、戸建て、ビル、駐車場、土地の賃貸の仲介をして手数料を得る方法

 ②マンション、戸建て、ビル、駐車場、土地の売買の仲介をして手数料を得る方法

 ③マンション、戸建ての分譲において販売代理として手数料を得る方法

 

【説明】

 ①街の不動産屋さんは、主に不動産流通事業を行っており、地元の地主との人間関係から物件の管理を任されているので管理手数料が毎月安定的に入ってくる。

 更に、引越し会社紹介手数料、保険代理店手数料も加わってくることになる。

 ②大手不動産会社は3つの事業を全て行っており売上規模も兆円単位である。

 

倒産リスクの高い業態

 

 不動産販売事業になるでしょう。現金や預金で仕入れて販売できるほど不動産は安くない。どうしてもレバレッジ(借入)を起こさなければならないので、売残りが出たり売るために原価割れをしてまでも販売した場合は資金収支が赤字になる。これが、継続してしまうと倒産してしまう。

 

 基本的に、不動産販売事業を行う不動産会社に対して、金融機関は短期貸付でしか貸さない。これは、1年以内に返済しなければならない。また、返済方法としては引渡し及び住宅ローン実行後、1戸あたり定額あるいは一定の割合で返済額を決定し返済する。売れ残った場合はその分は返済しなくていいのかというとそうでもない。最終返済日が決まっているからである。

 

 立地や間取り、価格の問題も然ることながら、景気の波をもろに食らうので今まで売れていたのに急に売れなくなったというのが普通にある。正にリーマンショックがいい例でありあの頃の大変さを忘れている不動産会社が多い。

 不動産会社がうまくいかなる時、金融機関の総量規制(不動産業に対する貸付割合が減らされる)が入った場合が考えられる。市場が過熱している場合に監督官庁が行う。新規融資がなくなり、不動産会社に対する運転資金の回収が強化される。当然、個人の住宅ローンも審査が厳しくなり審査が通らなくなる。

 現在は、メガバンクは自主的にポートフォリオを決定し規制が入らずとも融資を抑制している。三井住友銀行は、数年前から分譲会社に対する融資を抑制している。中小分譲会社に対しては融資を行っていないと聞いている。みずほ銀行も建設会社に対しても融資を抑制しているという話を最近聞いている。

 

中小の分譲会社の経営

 

【経営上注意する項目】

 

 直近の決算書による分譲事業における年間売上高に対して、月次決算の貸借対照表上残高、仕掛販売用不動産は3割を超えてはならない。

 販売用不動産は、貸借対照表上の割合を気にするよりも期間と数量を気にした方がいい。販売用不動産(竣工後)になってから1年以内に売り切る。販売用不動産となってから半年経過しても数量でプロジェクト全体の2割以上残っているようであれば悩まずサービスをして売り切った方がいい。当然借入残高も直近の年間売上高を超えないようにする。できる限りこれからの経営は内部留保を厚くするようにする。

 

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 【特に大事】

 売れないからと言って、営業社員を増強するような採用はしてはならない。その人件費を賄うために、また物件の仕入れやら信用金庫から運転資金を借りて負のスパイラルに陥り倒産の憂き目に会うことになる。相場で生き残るには、相場を張る前に厳格なルールを策定しそれに機械的に従うのみである。負けを認める勇気が必要である。

 これから、消費税10%に引き上げられること、人口減少に歯止めがかかっていないことから不動産経営はとても読みづらいが、分譲事業、ストック型ビジネス、手数料ビジネスのミックスで乗り切っていこう。

 

失敗しないマイホームの買い方と住宅ローン

 ここで記述するのは、投資用不動産ではなくあくまでも実需としてのマイホーム取得についてである。ご自身のライフステージが変わるときあるいは配偶者や家族等周囲の環境の変化によって購入を決断される方が多いと思う。失敗という定義は人によって異なるが、これからお話するのは、金銭面で失敗しないための方法である。

 

 

 

 マイホームを購入したくなる時期

 ①結婚した時

 ②子供が生まれた時

 ③子供が男の子と女の子が生まれ別々の部屋が必要な年齢になった時

 ④親からの援助が受けられる時

 ⑤仕事がうまく行き年収が上がった時

 

マイホームの購入時期

 ①リーマンショックのような誰の目からも景気が悪くこれから先やっていけるかどうか分からないときが、一番不動産価格が低くなっている。

 ②前述したマイホームを購入したくなる時期に①が重なっているのであれば十分検討に値する。いずれにしても、買いたいと思ったときは人生がうまく行っている時なのでここは一呼吸入れて買うタイミングを見計らう必要がある。

 

マイホーム購入エリア

 どうせ買うなら、主要駅(秋葉原、東京、品川、渋谷、新宿、池袋)に最寄り駅から急行、普通問わず30分でアクセスできるエリア。

 

間取りや広さ

 ①間取り

 家族構成により変わるので、吊戸棚や天井空間を収納にうまく使っている間取りがいい。スペースの有効活用がなされていると、多少専有面積が小さくても物を部屋に置かない分広く使える。

 ②広さ

 一部屋あたり最低でも5畳以上のものがいい。4.5畳だと使い方が難しい。マンションの場合、うまくベッドが入ったとしてもそれでお仕舞になる可能性がある。

 

住宅ローンについて

 ①金利

 これは変動型と固定型があるがずばり固定金利にするのがいい。現状では6割弱の方が変動金利で住宅ローンを組んでいるがいつまでも低金利が続くと考えるべきではない。金利が上がりそうな時に、固定金利に変更すればいいと考えるかもしれないが、その時はまた審査を受けなければならない。恐らく期間は、今組んでいる住宅ローンより短い期間になり返済額が増える可能性がある。

 

 ②金利から見たマイホーム購入総額

 借入額3,000万円、固定金利2.4%、元利均等、期間35年の場合、総返済額が約4,500万円となる。同条件で金利が3.4%になったとき、総返済額は約5,200万円となる。金利1%の違いで約700万円変わってくる。

 

主な都市における住宅地の「平均」価格の推移

 

f:id:ogoesamurai:20180921115043p:plain

出典:国土交通省・地価公示関係データ

 

単価が400千円/㎡台になるまで待ちましょう。

 

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

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出典:フラット35

 

建築工事費と消費者物価の推移

f:id:ogoesamurai:20180921120824p:plain

出典:国土交通省

 

 ここで、平成17年を100として設定されているがこの頃は現場作業員はまだ日本人が多かったが、平成30年の今では約6割が東南アジア(主に中国、ベトナム)の方々で占められている。特色としては、日本人と違って両極端な仕事をする方が点在している。丁寧な仕事をする人、雑な仕事をする人、休み時間が過ぎてもスマホを見ている人、ボード材がうまく切れなかったからと言って暴力的にボードを破壊したり投げたりする人。施工業者は信頼のおける企業かどうか建売であれマンションであれ確認が必要である。

 

 人口減少は続いていることも忘れてはいけない。東京都心部は地方からの流入もあって増加が続いている。

ゲリラ豪雨と下水道処理能力

 ゲリラ豪雨というか集中豪雨が2018年9月東京都を襲った。既に恒例化しているので異常気象という表現が正しくなくなってきている。東京都23区で見ても、世田谷区、目黒区、品川区、大田区、中央区、港区は東京アメッシュの画像でも「猛烈な雨」または「非常に激しい雨」のエリアになりやすい。

 世田谷区の浸水被害は多摩川や野川が氾濫しなくとも実際に起きている。テレビでゲリラ豪雨というアナウンスがあれば必ずといっていいほどの被害を受ける地域だ。下水道の処理能力が現在の状況に対応しきれないのだろう。下水道というのは汚水だけでなく雨水も処理するので、雨が突発的に100ミリ/時を超えたりするような事態を想定されていない。

 東京都下水道局では、1時間あたり50ミリの降雨に対応できるよう施設整備を行っていると2018年9月のホームページで載せている。また、床上浸水が集中して発生した地域では1時間あたり75ミリの降雨に対応するよう整備を進めているとも記載されている。前提の降雨量が年金と同様に計算ミスを犯しているのではないかと思う。

 将来的には温暖化と都市化により今以上の異常気象が多発する可能性を考慮すれば思い切って120ミリの降雨に対応するよう進めるべきだと考える。何度もやり直しをする財源も人も10年後は激減しているでしょう。

 

 しかしながら、あまり効果がないと思うが雨水浸透施設設置費用の助成制度というのがある。全体で設置しないと効果は薄い。対象区が、港、品川、目黒、大田、世田谷、杉並、北、板橋、練馬の9区(2018年4月現在)となっている。それだけ排水処理能力に問題があることを物語っている。自然現象でいつ発生するか分からないが「東京アメッシュ」というソフトも公表し降雨の状況も分かりやすく発表している。

 上記の9区は降水量が多くなり被害を受ける確率が高くなるが、不動産の立地状況で幾分緩和できると思う。河川の側以外坂の上の土地に建てられているマンションまたは戸建てに住めばリスクを抑制できる。坂の途中または坂の下の土地だと周辺からの流入もあるので海のような状態になる。土地の価格も河川の側や坂の下坂の途中より坂の上の方が価格が高い。もちろん地盤に問題がないのが条件である。

 バブルでなければ不動産価格は一定の信頼がおける。価値のあるものは自ずと高くなるからだ。

 

 この常態化しつつある異常気象の影響で住宅等の購入に変化が生じる可能性がある。住む、仕事をする、資産価値の維持といった観点から被害の少ないエリアの不動産が検討されることになるだろう。

各国の電圧事情と海外旅行対策

 各国の電圧、ヘルツ、コンセントプラグについて調査して見ました。

概して、米国よりは120V、60Hz、プラグA、ヨーロッパよりは220V、50Hz、プラグCが主流です。各国の文化のように様々です。これを世界統一基準を設定すると、莫大な設備投資が必要になるので景気刺激策として面白いと思います。世界中どこでも同じコンセントで電圧も変えずに利用できるなんて楽しいですよね。住宅であればコンセント口の交換、電化製品の買い替え、電力会社は変圧器の交換等色々なものを変えなければならなくなると思います。

 また、日本がなぜ50Hz、60Hzの二つのパターンがあるのかは関西電力にいいコラムがありましたので下に貼り付けておきます。

 

地域

国名

電圧

Hz

プラグ

アジア

アフガニスタン

Afghnistan

220V

50

C

インド

India

230

50

B/BF/C
(主にBラージ)

インドネシア

Indonasia

127/230

50

C/B

カンボジア

Cambodia

120/220

50

C

シンガポール

Singapore

230

50

B/BF
(主にBF)

スリランカ

Srilanka

230

50

B

タイ

Thailand

220

50

A/C/B

台湾

Taiwan

110/230

60

A

韓国

Korea

110/220

60

A/C

北朝鮮

Korea. Dem's Rep.

220

60

C

中華人民共和国

China

110/220

60

A/B/BF/C

日本

Japan

100

50/60

A

ネパール

Nepal

220

50

C/B

バングラディッシュ

Bangladesh

230

50

C/B

パキスタン

Pakistan

230

50

C/B

ミャンマー

Myanma

230

50

C/B

フィリピン

philippins

115/220

60

A/C/O

ブータン

Bhutan

230

50

C

ブルネイ

Bruni

240

50

C/B

ベトナム

Viet-Nam

120/230

50

A/C

香港

Hong Kong

200

50

BF/Bラージ
(主にBF)

マカオ

Macao

220

50

C

マレーシア

Malaysia

240

50

BF/A/C
(主にBF)

モンゴル

Mongol

220

50

B/C

ラオス

Laos

220

50

C

北米

アメリカ

U.S.A.

120

60

A

カナダ

Canada

120

60

A/BF

ヨーロッパ

アイスランド

Iceland

220

50

C

アイルランド

Ireland

230

50

B/BF/C

イギリス

UK

240

50

BF/B
(主にBF)

イタリア

Italy

220

50

*C変形

オーストリア

Austria

220

50

C/B

オランダ

Netherland

220

50

C

ギリシャ

Greece

220

50

C/B

グリーンランド

Greenland

220

50

C

ジブラルタル

Gibraltar

240

50

BF

スイス

Switzerland

220

50

*C変形

スウェーデン

Sweden

220

50

C

スペイン

Spain

110/220

60

A/C

ロシア連邦

Russia

127/220

50

A/C

チェコスロバキア

Czechoslovakia

220

50

C

地域

国名

電圧

Hz

プラグ

ヨーロッパ

デンマーク

Denmark

220

50

*C変形

ドイツ

Germany

220

50

C

ノルウェー

Norway

230

50

C

ハンガリー

Hungary

220

50

C

フィンランド

Finland

220

50

C

フランス

France

127/230

50

C/O

ブルガリア

Bulgaria

220

50

C

ベルギー

Belgium

127/230

50

B/C

ポーランド

Poland

220

50

B/C

ポルトガル

Portugal

220

50

B/C

マルタ

Malta

240

50

BF/C

マジョリカ島

Majorca Is.

220

50

C

モナコ

Monaco

127/220

50

C

旧ユーゴスラビア諸国

 

220

50

C

ルーマニア

Rumania

220

50

C

ルクセンブルグ

Luxembourg

120/230

50

C

 

 海外出張や海外旅行する際に持参するスマホ、IPAD、PC、カメラ等の台数を考慮したときの充電器は、必ず対応するものを用意しなければなりません。尚、事前に確認しておかなければならないことは、電圧がユニバーサル対応になっているか使用する電化製品を調べておかなければなりません。場合によっては変圧器が必要になります。

 次にご紹介するものが実用的です。

海外変換プラグ 150ヶ国家対応 ACアダプター2000W/8A 4つUSB 5.6A TYPE-C スマホ充電 黒 evershop

 

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www.kepco.co.jp

海風に誘われて

 MOBIL FIDELITY社から発売されていたJohn Lennon「平和の祈りを込めて」の未開封品がディスクユニオン関内店にある情報を入手。早速電話連絡をしてみたところ、ケースに5センチのヒビが入ってしまったので直接お店で購入するなら安くするということでした。

 午後4時出発、5時前にはお店に到着。ビルの2階にあり少し手狭な感じがしましたがドアを開けて入ったときに流れていたジャズがあまりに素敵でしたので、「今流しているのはどれですか。」と聞いてしまいました。

 

MARCO PIGNATARO

 聞いたことはないですが、良いものはいいのでしばらく聴き入っておりました。用件は別にあるので、John Lennon「平和の祈りを込めて」を見せてもらったら確かにヒビが入っておりました。MARCO PIGNATAROのサンプルもヒビが入っていたので商品の取り扱いが雑な店舗だと思いました。いつも利用しているディスクユニオン池袋店は愛想もいいし丁寧なので社員教育に統一性がないということでしょう。

 MARCO PIGNATAROはコルトレーンのサックスとは違う音色なので是非ともジャズが好きな方には聴いて頂きたいです。

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 この2枚のCDを購入して、関内駅から帰ろうとしましたが、馬車道行という看板をみてたまには寄り道しよう思い桜木町方面へ歩き始めました。なんとそこで住友の井桁のマークのいなりやを発見。お店に入り事情をお聞きしたところ、創業者が両替商をしていて住友の本家の方とも取引がありマークを使用してもいいということになったそうです。住友は泉屋が発祥なのですが、店名にも泉が入っておりました。

 

 そのお店の名前は、いなりの泉平さん。なかなか繁盛しておりました。

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 そのままランドマークタワーを目掛けて歩いてみると、とても静かな休日の夕方で中村雅俊さんの「恋人も濡れる街角」を思い出しておりました。それとサザンオールスターズの「LOVE AFFAIR」。二曲ともに桑田佳祐が作曲したものです。

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下の写真はなんとGOOGLE PHOTOが勝手に編集してくれたものです。空の色が全然違います。勝手にチョイスし編集。でも感じが出ているのでこれはこれでいいでしょう。

 

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 休日最後の日に、関内から桜木町へ向けて気分転換も含めて散歩に出かけ食事をして帰るのも素敵ではないでしょうか。ゆっくり歩いても30分程度ですから体の負担にはならず、景色と海の香りを満喫し充実した時間となるでしょう。

 

 

 

 

Almas Antiguas

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Live Peace in Toronto 1969 35th Anniversary (Omr)

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